How Much Time Do I have to Challenge a Condo Assembly Resolution?
(Text, Translation & Photos by Lic. Horacio Cuevas, Litigation Lawyers)
In Quintana Roo, the term to challenge a condo assembly resolution can be of only two years or even one year, therefore you should act as soon as you know about the resolution.
In the first place, it is worth asking ourselves: What is an Condo Assembly?
The Law on Property in Condominium of the State of Quintana Roo defines the Assembly as the supreme body of the condominium, made up of the meeting of the Condominium Owners.
In general, the Condo-owners Assembly is the one that decides the course, administration and operation of the condominium. Likewise, it is important to consider that any modification to the condominium’s constituent deed and its regulations must be agreed upon in an Assembly, which must be attended by at least 75 percent of the condominium’s undivided property, and its resolutions will be taken by majority vote. To learn more about the type of assemblies and the requirements for quorum, consult our article: What Are The Different Types of Condo Assemblies And What Is The Necessary Quorum?
A meeting minute must be drawn up for each Assembly, containing the Order of the Day and the agreements taken by the owners. To learn more about meeting minutes, see our article: How To Draft a Condo Assembly Meeting Minutes?
The agreements reached in the Assembly are binding on all the condominium owners. If an Assembly is not held following the law or illegal agreements are adopted, the dissenters may exercise legal action to challenge the assembly.
Now, what is the Statute of Limitatons?
The Statute of Limitations is the extinction of the right that one has to exercise a legal action due to the passage of time.
You must consider that to exercise legal action against an Assembly of Owners. There is a deadline. If this period elapses, the right to challenge an Assembly is lost.
The Civil Code of the State of Quintana Roo establishes the terms for the prescription according to the case in question. In other words, to determine the limitation period, a particular study of the meeting minutes must be carried out in light of said Code to determine such period.
In this article, we will refer to some instances below:
- In cases of lack of formalities of the meeting minutes, the action to exercise its nullity prescribes in two years, counted from the assembly date.
- The annulment action based on an error prescribes in two years.
- The action to request the nullity of a legal act (in this case, an assembly) made with violence prescribes six months from the end of violence.
- If the meeting minutes derive a civil liability arising from illegal acts that do not constitute crimes, the prescription is one year from the day the action was carried out.
- If agreements for the collection of condominium fees have been approved in a meeting, the statute of limitations is two years to take action to collect them.
- Suppose it has been agreed to demand the rendering of accounts from an administrator in a meeting. In that case, the statute of limitations is two years to require the rendering of accounts legally.
It is important to note that in cases not provided for in the law, the statute of limitations is six years from the act.
However, it is imperative that if you detect or suspect any anomaly or illegality in a condominium assembly, you immediately go to expert lawyers who can provide you with immediate advice, so you can file a defence in time to defend your rights and assets if you are affected by an irregular condominium assembly.
Our law firm has expert condominium attorneys who can provide you with accurate and expeditious advice in such cases.
If you have questions or require more information about sanctions, changes to the regulations or assemblies, schedule a free 30-minute phone call with us on our site www.litigationlawyers.com or follow us on our social networks LitigationLawyers.Mx and Quintana Roo Civil Law – Support and Advice (Cozumel, Playa del Carmen) on Facebook.
¿Cuánto Tiempo Tengo Para Impugnar la Resolución De Una Asamblea de Condóminios?
En Quintana Roo, el plazo para impugnar una resolución de asamblea de condominio puede ser de solo dos años o incluso de un año, por lo que debe actuar tan pronto sepa sobre la resolución.
En primer lugar, vale la pena preguntarnos: ¿Qué es una Asamblea de Condóminos?
La Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Quintana Roo define a la Asamblea como el órgano supremo del condominio, integrado por la junta de Condóminos.
En general, la Asamblea de Condóminos es la que decide el rumbo, administración y funcionamiento del condominio. Asimismo, es importante considerar que cualquier modificación a la escritura constitutiva del condominio y su reglamento deberá ser acordada en Asamblea, la cual deberá ser asistida por al menos el 75 por ciento de la propiedad indivisa del condominio, y sus resoluciones se tomarán por mayoría de votos. . Para obtener más información sobre el tipo de asambleas y los requisitos de quórum, consulte nuestro artículo: ¿Cuáles Son Los Diferentes Tipos De Asambleas De Condominio, Y Cuál Es El Quórum Necesario?
Se debe redactar un acta de reunión para cada Asamblea, que contenga el Orden del Día y los acuerdos tomados por los propietarios. Para obtener más información sobre las minutas de las reuniones, consulte nuestro artículo: ¿Cómo redactar las minutas de una reunión de la asamblea de condominios?
Los acuerdos alcanzados en la Asamblea son vinculantes para todos los condóminos. Si no se realiza una Asamblea siguiendo la ley o se adoptan acuerdos ilegales, los disidentes pueden ejercitar acciones legales para impugnar la asamblea.
Ahora bien, ¿Qué es la prescripción?
La Prescripción es la extinción del derecho que se tiene a ejercitar una acción judicial por el paso del tiempo. Debe tenerla en cuenta para ejercer acciones legales contra una Asamblea de Condóminos. Hay una fecha límite, si transcurre este plazo se pierde el derecho a impugnar una Asamblea.
El Código Civil del Estado de Quintana Roo establece los términos para la prescripción según el caso de que se trate. Es decir, para determinar el plazo de prescripción, se deberá realizar un estudio particular del acta de la reunión a la luz de dicho Código para determinar dicho plazo.
En este artículo, nos referiremos a algunos casos a continuación:
• En los casos de falta de formalidad del acta, la acción para ejercer su nulidad prescribe en dos años, contados a partir de la fecha de la asamblea.
• La acción de nulidad basada en un error prescribe en dos años.
• La acción para solicitar la nulidad de un acto jurídico (en este caso, una asamblea) realizada con violencia prescribe a seis meses del cese de la violencia.
• Si del acta de la reunión se deriva una responsabilidad civil derivada de hechos ilícitos que no constituyen delito, la prescripción es de un año desde la realización de la acción.
• Si los acuerdos para el cobro de cuotas de condominio han sido aprobados en una reunión, el plazo de prescripción es de dos años para tomar acción para cobrarlos.
• Supongamos que se ha acordado exigir la rendición de cuentas a un administrador en una reunión. En ese caso, el plazo de prescripción es de dos años para exigir la rendición de cuentas legalmente.
Es importante señalar que en los casos no previstos en la ley, el plazo de prescripción es de seis años a partir del acto.
Sin embargo, es imperativo que si detecta o sospecha alguna anomalía o ilegalidad en un montaje de condominio, acuda de inmediato a abogados expertos que pueden brindarle asesoría inmediata, para que pueda interponer una defensa a tiempo para defender sus derechos y bienes si se ven afectados por un conjunto de condominio irregular.
Nuestro bufete de abogados cuenta con abogados expertos en condominios que pueden brindarle un asesoramiento preciso y rápido en tales casos.
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Horacio Cuevas, quien ostenta doble nacionalidad mexicana y canadiense, ha trabajado y residido en los Estados Unidos, Canadá y México. Cuenta con más de 20 años de experiencia en derecho, negocios internacionales y normatividad. Horacio brinda asesoría estratégica a clientes que se esfuerzan por alcanzar sus metas comerciales con certidumbre jurídica. Horacio define los problemas de manera que puedan comprenderse y resolverse de manera sistemática, ofreciendo asesoría integral para problemas que parecen irresolubles. Contando con educación mexicana y canadiense en derecho y administración de empresas, Horacio cuenta con la singular comprensión de los marcos jurídicos, bienes raíces, finanzas e inversión privada. Horacio habla español e inglés con fluidez.
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