What is the Senate’s proposed change to the Federal Zone dated April 29, 2021?
The Federal Terrestrial Maritime Zone (Federal Zone) in Mexico is, currently, the 20-meter-wide inland strip of walkable land, counted from the high tide. The change from 20 to 10 meters is being discussed, what consequences will the change have for concession holders?
The beach is the part of land that the tide covers and reveals; the beach is typical where the incline is less than 30 degrees. The Federal Zone is currently the twenty-meter-wide strip of land passable and contiguous to the high tide mark. When the coast lacks beaches and has rock formations or cliffs, the Federal Zone is measured adjacent to the sea, and will be the twenty-meter inland strip contiguous with the seacoast.
The Federal Zone is property of the Nation. This means that it is not private property; it cannot be bought or rented, but private citizens and companies can use it through a concession. The Federal Zone concessions to restauranteurs, hoteliers, and beach clubs often generate annoyances in the population since the concessionaires charge for lounge chairs and beach clubs within the Federal Zone. This has created a perception of “private beaches.” Also, due to erosion and loss of beaches, the beach area may be entirely within the Federal Zone under concession. Thus, on April 29, 2021, the Senate approved a reform to guarantee access to the public to the beach.
Based on the initiative, we interpret that the change is as follows: Of the twenty meters of Federal Zone, the first ten meters inland and adjacent to the high tide or rock formations will be classified as “Maritime Beach.” Maritime Beach will be for public-use-only, free, frank access and not subject to a concession. It is not clear if the authorities will interpret “frank” as open or clear of constructions. The following ten meters adjacent to the “Maritime Beach” and private property will be the Federal Zone. Companies and people can continue holding concessions over the Federal Zone that will be a strip of ten meters instead of twenty.
Figure 1. is from the initiative of Senator José Luis Pech and exemplifies the current location of the Federal Zone.
The main difference is the reduction in the area that can be the subject of the concession by 50%. The ownership of the Nation will not change, but the concession area will.
Figure 2. below also comes from the initiative of Senator José Luis Pech and exemplifies how the current 20 meters of the Federal Zone will be divided into 10 for the Maritime Beach and 10 for the Federal Zone.
In the case of Federal Zone concessions, the ten meters adjacent to private property will not be subject to future changes. Still, there is uncertainty about the ten meters that will be transformed from the Federal Zone to Maritime Beach. Suppose the proposed reform is approved in the same terms by the Deputies. In that case, it will generate challenges and problems for those who have legitimate constructions, which may remain within the future Maritime Beach, such as docks, pools, facilities, etc.
Even though the current concessions will remain in force until their termination, there will be a legal vacuum for the owners who have authorized constructions within the entire twenty meters of the Federal Maritime Terrestrial Zone and that they built under the protection of current laws. Since the concession is not a property title, they may lose exclusive access to the constructions that remain within the Maritime Beach if they do not have an Amparo against the reform of the law (which would have to be requested within 30 days following the publication of the reform).
Our firm is a specialist in supporting those who have Federal Zone rights. Many beachfront developments even have condominiums located within the Federal Maritime Terrestrial Zone, which is delicate because the property of the Federal Zone belongs to the Government, therefore having the rights to the concession is very important and prepare before This legislative change is fundamental.
Our firm also has experience in Federal Zone litigation. These cases are very specialized and are carried out mainly in Mexico City. Our firm has achieved the first precedent of the Specialized Chamber on Environmental Matters of the Federal Court of Administrative Justice. The transfer of the Federal Zone in favor of a third party was annulled, determining that the adjoining property owners have a better right.
If you have questions or require more information about the Federal Zone, properties or constructions in front of the beach, schedule a Telephone Call with us on our site www.litigationlawyers.com or follow us on our Facebook groups: LitigationLawyers.Mx and Quintana Roo Civil Law – Support and Advice (Cozumel, Playa del Carmen).
Cuál es el cambio propuesto por el Senado a la Zona Federal el 29 de abril de 2021?
La Zona Federal Marítimo Terrestre (Zona Federal) en México es, actualmente, la franja de 20 metros de tierra transitable desde la pleamar. Se discute el cambio de 20 a 10 metros, qué consecuencias tendrá el cambio para los concesionarios?
Source: Screenshot from the press conference in the Senate.
La playa es la parte de tierra que por efecto de la marea cubre y descubre el mar; la playa es común donde la inclinación es menor a 30 grados. La Zona Federal es, actualmente, la franja de veinte metros de ancho de tierra firme, transitable y contigua a la pleamar o la franja de marea alta. Cuando la costa carece de playas y presenta formaciones rocas o acantilados, la Zona Federal se mide contigua al mar. La Figura 1. proviene de la iniciativa del Senador José Luis Pech y ejemplifica la ubicación de la Zona Federal actualmente.
Figura 1. Zona Federal actual (Mayo 3, 2021)
La Zona Federal es propiedad de la Nación. Esto significa que no es propiedad privada, no se puede comprar, rentar, ni prescribir, pero sí se puede usar mediante concesión. Las concesiones de la Zona Federal a restauranteros, hoteleros y clubes de playa generan molestias en la población, pues los concesionarios cobran por el uso de camastros dentro de la Zona Federal, esto ha creado una percepción de “playas privadas”. También debido a la erosión y pérdida de playas, la zona de playa puede quedar por completo dentro de la Zona Federal concesionada. Es así que el 29 de abril de 2021 el Senado aprobó una reforma para garantizar el acceso público a la playa.
Interpretamos, basándonos en la iniciativa, que el cambio es el siguiente: De los veinte metros de Zona Federal Marítimo Terrestre, los primeros diez metros colindantes con la pleamar o las formaciones rocosas se catalogarán como “Playa Marítima”, la que será de uso público, acceso libre, franco y no será objeto de concesión. No es claro si “franco” se va a interpretar como abierto o como libre de construcciones. Los diez metros colindantes con la “Playa Marítima” y la propiedad privada serán la Zona Federal. La Zona Federal sí podrá ser concesionada y sólo tendrá una faja de diez metros en lugar de veinte.
La diferencia principal es entonces, la reducción en el área que puede ser objeto de concesión en un 50%. La propiedad de la Nación no cambiará, pero las áreas concesionadas sí. La Figura 2. abajo, proviene también de la iniciativa del Senador José Luis Pech y ejemplifica como los 20 metros actuales de Zona Federal se dividirán 10 para la Playa Marítima y 10 para la Zona Federal.
En el caso de concesiones de Zona Federal, los diez metros colindantes con propiedad privada no estarán sujetos a cambios futuros, pero hay incertidumbre sobre los diez metros que se transformarán de Zona Federal a Playa Marítima. Si la reforma es aprobada en los mismos términos por los Diputados, generará retos y problemas para quienes tengan construcciones legítimas, que quedarán dentro de la futura Playa Marítima, tales como muelles, albercas, instalaciones, etc.
Aún y cuando las concesiones actuales seguirán vigentes hasta su terminación, habrá un vacío legal para los propietarios que tienen construcciones autorizadas dentro del entero de los veinte metros de la Zona Federal Marítimo Terrestre y que construyeron bajo el Amparo de las leyes actuales. Dado que la concesión no es un título de propiedad, podrán perder el acceso exclusivo a las construcciones que queden dentro de la Playa Marítima, si no cuentan con un Amparo contra la reforma a la ley (el cual tendría que solicitarse dentro de los 30 días siguientes a la publicación de la reforma).
Figura 2. Reforma aprobada por el Senado.
Nuestra firma es especialista en apoyar a quienes tienen derechos de Zona Federal. Muchos desarrollos con frente de playa tienen incluso condominios que se encuentran dentro de la Zona Federal Marítimo Terrestre, lo que es delicado porque la propiedad de la Zona Federal es del Gobierno, por ello tener los derechos sobre la concesión es mucho muy importante y preparase ante este cambio legislativo resulta fundamental.
Nuestra firma también tiene experiencia en litigios de Zona Federal, estos litigios son muy especializados y se llevan a cabo principalmente en la Ciudad de México. Nuestra firma ha conseguido el primer precedente de la Sala Especializada en Materia Ambiental del Tribunal Federal de Justicia Administrativa, en la que se nulificó la cesión de la Zona Federal Marítimo Terrestre a favor de un tercero, determinándose que los propietarios del inmueble colindante tienen un mejor derecho.
Si tiene dudas o requiere mayor información sobre la Zona Federal, propiedades o construcciones en frente de playa, programe una Llamada Telefónica con nosotros en nuestro sitio www.litigationlawyers.com o siganos en nuestras redes sociales LitigationLawyers.Mx y Quintana Roo Civil Law – Support and Advice (Cozumel, Playa del Carmen) en Facebook.
(Text and translation by Horacio Cuevas, MBA)
Litigation Lawyers.Mx is a law firm with a proven track record of over 17 years of experience, with a success rate of over 90% in thousands of legal cases. We assist property owners with complex litigation all across Mexico. We understand ex-pats, our founder has lived and worked in Canada, the U.S., and Mexico.
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Horacio Cuevas, quien ostenta doble nacionalidad mexicana y canadiense, ha trabajado y residido en los Estados Unidos, Canadá y México. Cuenta con más de 20 años de experiencia en derecho, negocios internacionales y normatividad. Horacio brinda asesoría estratégica a clientes que se esfuerzan por alcanzar sus metas comerciales con certidumbre jurídica. Horacio define los problemas de manera que puedan comprenderse y resolverse de manera sistemática, ofreciendo asesoría integral para problemas que parecen irresolubles. Contando con educación mexicana y canadiense en derecho y administración de empresas, Horacio cuenta con la singular comprensión de los marcos jurídicos, bienes raíces, finanzas e inversión privada. Horacio habla español e inglés con fluidez.
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